התנופה וההתפתחות בעיר בעשור האחרון

תאריך פרסום: 1/18/2008

הבום הנס-ציוני

"לפני שנה קיבלתי הצעה מצוינת על דירת 3 החדרים שלנו בתל אביב, שאני ואשתי חשבנו למכור. בכסף שקיבלנו קנינו דירת 5 חדרים מרווחת בנס ציונה", מספר ניר, העובד באזור נס ציונה.

לטענתו, היציאה מהעיר הגדולה היתה פשוטה משחשב: "לתל אביב יש את הסגנון שלה, אבל כשלא צריך לעמוד בפקקים כל יום זה הבדל גדול, מה עוד שנס ציונה הפתיעה אותנו מאוד לטובה".

מנהל המכירות הארצי של חברת אמבסדור, מנחם וייס, רואה בכך הישג. "האישור הוודאי לפריחה הנדל"נית בנס ציונה הוא בתופעה חדשה של מעבר תל אביבים ואנשי גוש דן לעיר. בפרויקט נס ציונה ואלי נמכרו כ-25% מהדירות בשנה האחרונה לתושבים שהתגוררו קודם לכן בתל אביב".

לא רק תל אביבים לשעבר מסתובבים כיום ברחובות העיר. תושבי ראשון לציון, רחובות ואשדוד הצטרפו לעיר שאוכלוסייתה גדלה בחמש השנים האחרונות ביותר מ-22% לכ-32 אלף.

רבים רואים בעליית המחירים במרכז המטרופולין את הסיבה לכך שרבים ממחפשי הדירות החליטו להגדיל את טווח החיפוש שלהם, אך נראה כי בנס ציונה יש גם הסבר נוסף. המושבה שנהפכה לעיר השכילה לשמור על דימויה הכפרי, תוך פיתוח מתמיד ועקבי של תשתיות. רחובות, שנהנית מביקושים גדולים כעת, הצטרפה לעגלה בשנה האחרונה.

"נס ציונה, שאופיינה כמפותחת פחות מרחובות עד לפני עשור, עשתה קפיצת מדרגה שהחלה בפיתוח שכונות עם בנייה צמודת-קרקע, דרך כניסה של אוכלוסייה מבוססת לעיר ועד תכנון כביש רוחב 431 היוצא מכביש 6, שהפך את העיר לנגישה יותר", מסבירה שמאית המקרקעין נחמה בוגין.

לתמי פז, מנהלת השיווק של חברת אחים דוניץ שבונה בעיר, מחדדת את ההסבר: "נס ציונה הצליחה לשמור על צביון של מושבה, על אף שנהפכה זה מכבר לעיר, בגלל הבנייה הנמוכה יחסית גם בפרויקטים חדשים".

ליונית כספי, מנהלת השיווק של חברת שמשון זליג הבונה אף היא בעיר, יש תובנות נוספות: "נס ציונה השכילה להשקיע בחינוך פורמלי ובלתי פורמלי ולבנות שכונות מגורים עבור אוכלוסייה צעירה, מה שהביא אליה משפרי דיור רבים מגוש דן והשפלה שלהם ילד אחד או שניים.

גם כספי מציינת כי "בנס ציונה נשמר צביון אינטימי וכפרי ליישוב עם תכנון שאינו מתיר, לפחות כרגע, בניית מגדלים או בניינים גבוהים מ-8 קומות".

הקבלנים מתלהבים

יש מי שיאמרו כי שתי הדוברות האחרונות מוכרות דירות בעיר ולכן הן מפליגות בשבחה, אך הרשימה הארוכה של קבלנים שבונים כיום בעיר וכוללת את קבוצת חנן מור, צפי צרפתי ובניו, אחים דוניץ, שמשון זליג, דלק נדל"ן, גינדי החזקות ועוד, מדברת בעד עצמה.

בהתאחדות הקבלנים הארצית הכניסו באחרונה את נס ציונה לרשימת 15 הערים המבוקשות בישראל. ביולי 2007 היתה נס ציונה לעיר עם מלאי הדירות הקטן ביותר באותה רשימה, עובדה שמסבירה את הלהיטות לבנות בה.

מנחם וייס מעריך כי "בשנתיים האחרונות טיפסו המחירים הריאליים בשכונת הואלי בשיעור של 20%, כשהם עוקפים את מחירי הדירות ברחובות ומשתווים למחירים במערב ראשון לציון. להערכתי, המחירים בשאר חלקי העיר עלו בשיעור מעט נמוך יותר. בחמש השנים האחרונות עלו מחירי הנכסים בעיר בשיעור של כ-30%".

זכיין אנגלו-סכסון בעיר, שמואל אורון, מספר כי מחירי הנכסים בערי עלו בשיעור ריאלי של 5%-7% בשנה האחרונה בלבד. לדבריו, השכונות המבוקשות ביותר בנס ציונה לקניית דירות הן לב המושבה במזרח העיר, שכונת סביוני נצר ושכונת ואלי בדרום-מערב העיר; השכונות שמורת מליבו וגבעת האירוסים הקרובה לקרית החינוך הן המבוקשות ביותר לרכישת בתים צמודי קרקע.

למרות החגיגה הגדולה בנס ציונה, השכונות הישנות בעיר אינן זוכות לעדנה. דירות ישנות, ובעיקר כאלה הנמצאות בבניינים ללא מעלית, נמכרות בפערי מחירים של עשרות אחוזים מול הדירות החדשות, כך שרבים מתושביה של העיר אינם יכולים להרשות לעצמם לשדרג את בתיהם.

לעומת נס ציונה, נשארה רחובות מאחור, כשרק בשנה האחרונה נרשמו בה עליות מחירים. השמאית נחמה בוגין מסבירה: "את המהפך שחל במאזן הכוחות בין שתי הערים ניתן לייחס לשקט התעשייתי שאיפיין את רחובות בעשור האחרון. פרט לבנייה רוויה בדרום העיר, בשוק הנדל"ן שררה במשך תקופה ארוכה התחושה שהעיר נעצרה. הרחובות הראשיים לא השתנו, תוכניות בנייה באזורים הצפוניים הוקפאו, לרבות בנייה של צמודי-קרקע ודרכי גישה חדשות לעיר לא פותחו".

המתווכת ציפי פרנס מאנגלו סכסון רחובות מציינת כי בשנה האחרונה החלו מחירי הדירות לעלות בעקבות השינויים שנעשו בעיר בהשראתה של נס ציונה: "העיר שינתה בשנה האחרונה את פניה, ויחד עם שיפור התשתיות ותוספת של כניסה חדשה נחנכו בה גם גינות ציבוריות חדשות, ספורטק ובקרוב ייבנה גם היכל תרבות גדול. אנחנו רואים שיש חזרה לעיר הן בקרב בני העיר שיצאו ממנה הן בקרב אוכלוסייה מהערים ברדיוס הקרוב כמו ראשון לציון ונס ציונה".

גם בסוכנות הנדל"ן רשף נכסים רואים בשיפור התשתיות נקודה קריטית שהביאה לעליית המחירים בעיר, ואומרים כי האוכלוסייה שמגיעה כיום לעיר איכותית במיוחד. מספר התושבים גדל מאוד, ובין המצטרפים רבים הם הזוגות הצעירים, האקדמאים ואנשים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה. לכך סייעה מן הסתם הקרבה לפארק המדע בכניסה לעיר שבו נמצאים חברות היי-טק, חברות ביוטכנולוגיות, מכון ויצמן והפקולטה לחקלאות.

ד"ר דגני מגיאוקרטוגרפיה מציינת כי מחירה של דירה ממוצעת ברחובות הוא כ-170 אלף דולר.

המתווך איציק דדוש מרימקס לי-דר ברחובות צופה כי עליות המחירים יימשכו גם השנה, ויגיעו לשיעור ריאלי של 5%-10%.

כמו בנס ציונה, גם ברחובות, תושבי השכונות הישנות אינם נהנים מעליות המחירים. מחיר דירת 3 חדרים בשכונות הישנות כמו שעריים הוא כ-135 אלף דולר, כשבשכונות החדשות כמו שרונה, רחובות החדשה ורחובות ההולנדית דירה כזו תימכר ב-170 אלף דולר. הפערים אף גדולים יותר בדירות 4 חדרים שמחירן בשכונות החדשות הוא כ-210 אלף דולר ובשכונות הישנות כ-165 אלף דולר בלבד.

בניגוד לנס ציונה, שמשתדלת לשמור על צביונה הכפרי, הבנייה ברחובות היא של עיר גדולה (אף שיש גם בנייה חדשה של צמודי-קרקע). ברחובות נבנים בנייני מגורים בגבהים שונים ואף מגדל מגורים בגובה 28 קומות בשכונת אחוזות הנשיא (קומת הפנטהאוז שלו נמכרה במחיר שיא של 700 אלף דולר). כמו בנס ציונה, גם ברחובות פועלות כיום חברות הבנייה הגדולות בישראל, דבר המעיד על הפוטנציאל של העיר בעיני אנשי נדל"ן רבים ומאפשר לקונים אפשרויות בחירה מרובות.

בין החברות ניתן למצוא את קרדן וחותם חירם שבונות 1,100 יחידות דיור בשכונת אחוזות הנשיא, שכונת צמודי-קרקע משולבת בבנייה רוויה; אפריקה ישראל בונה את שכונת הקוטג'ים גינות סביון; אשדר ושיכון עובדים בונות בשכונת רחובות ההולנדית 1,750 יחידות; אזורים בונה ב"רחובות החדשה"; וחברת נוה שוסטר בונה בצפון מזרח העיר.

שמאית המקרקעין רלי טרייסטמן-אגמי מציעה לפרנסי רחובות נקודה למחשבה: לשמור על הצביון של הרחוב הראשי בעיר, שהוא לדבריה שוקק חיים. "הבעיה של הרחובות הראשיים בערים הגדולות שנחלשים מול הקניונים היא בעיה ידועה, אבל דווקא ברחובות נראה כי הרחוב הראשי מצליח לשמור על מעמדו. לכן יש לפעול לכך שההתפתחות העירונית לא תפגע בו".

הסיפור המוזר של שכונת וייסגל

<<שני מכרזים של מינהל מקרקע ישראל הנוגעים לארבע חטיבות קרקע לבניית 294 דירות בשכונת וייסגל ברחובות נפלו בשנה וחצי האחרונות - והמתחם עומד בשממונו.

באוגוסט 2006 פירסם המינהל את המכרז הראשון כאשר לקראתו נערך סיור קבלנים במקום על מנת להכירו. 21 קבלנים הגיעו לסיור על מנת להתרשם מהמקום וללמוד את תנאי המכרז, אלא שרק חברה אחת, נוה בניין, ניגשה בפועל למכרז.

החברה זכתה להפתעתה בשתיים מתוך ארבע חטיבות הקרקע (שכן היתה היחידה שהגישה הצעות). נוה בניין בכלל התכוונה לזכות בחטיבת קרקע אחת, ונתנה הצעות לשתי חטיבות בתקווה כי מהלך זה יגביר את סיכוייה לזכות באחת מהן.

משניסתה החברה לבטל את התחייבותה ולהחזיר לעצמה את הערבויות ששילמה עם הצעתה במכרז, היא גילתה כי במינהל לא מתכוונים להחזיר לה את הערבויות שמסתכמות ביותר ממיליון שקל.

נוה בניין לא ויתרה, ועתרה נגד המינהל בבית משפט המחוזי בירושלים על מנת שזה יורה על החזרת הכסף. בפסק דין שנתן בית המשפט בנושא לאחרונה נקבע כי המינהל יקבל 400 אלף שקל בלבד.

במקביל נערכו במינהל למכרז חדש, וזה נערך לפני כחודש. למפגש קבלנים שנערך בנובמבר 2007 לקראת המכרז הגיעו כ-15 קבלנים, אך שוב, רק הצעה אחת התקבלה והמכרז לא צלח.

בחברת חנן מור, הבונה שני פרויקטים בנס ציונה, טוענים כי כמו יזמים רבים, הם היו מוכנים לבנות בשכונה, אך "המכרז מלא במגבלות שמקשות על קבלנים לגשת למכרז ולכן אף אחד לא ניגש למכרזים האלה".

במינהל מקרקעי ישראל מסרו כי "המכרזים לא בוטלו. במכרז הראשון הוכרז זוכה שלא עמד בתנאי זכייתו והוחלט לחלט לו את הפיקדון. במכרז השני שפורסם לא הוכרז זוכה הואיל וההצעה לא היתה תקינה".

מאת: גיא ליברמן, הארץ אונליין