"רק אבטלה של 10% תפגע בשוק הנדל"ן"

שוק הנדל"ן למגורים בישראל ממשיך להגיב להרעה במצב המשק: במחצית הראשונה של השנה נרשמה ירידה של כ-8% במספר הדירות להשקעה החדשות שנמכרו בבנייה ביוזמה פרטית, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כך עולה מנתונים שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

כבר באוקטובר שעבר החלה ירידה במכירת דירות חדשות - מגמה שכאמור ממשיכה ואף מחריפה בששת החודשים האחרונים. חשוב לציין שמחצית מהדירות החדשות שנמכרו במהלך יוני 2008 נמצאו בשוק הדירות החדשות כשמונה חודשים מתחילת בנייתן בממוצע - פרק זמן ארוך יחסית לתקופות קודמות בעבר.

נתון נוסף שבולט על רקע נתוני הלמ"ס: בחצי הראשון של 2008 חלה צניחה במספר הדירות החדשות שמוצעות למכירה במשק: ביוני הוצעו למכירה 8,790 דירות בלבד, ירידה של כ-27% לעומת מספר הדירות החדשות שעמדו למכירה ביוני 2007.

אזור המרכז ממשיך להוביל בטבלת המכירות הארצית: 45% מהדירות החדשות שנמכרו במחצית הראשונה של השנה היו במחוז המרכז ו־27% נוספים בתל אביב. המרכז הוא גם המחוז היחיד בארץ שבו חלה עלייה של כ־4% בהיקף המכירות של דירות חדשות בהשוואה למחצית הראשונה של 2007. בכל יתר חלקי הארץ, ללא יוצא מן הכלל, נרשמה בששת החודשים שבין ינואר ליוני ירידה במכירת דירות חדשות.

בצפון נרשמה הירידה החדה ביותר - 38.1%, המכירות בדרום הארץ ירדו ב-20.3%, בירושלים היתה ירידה של 11.8%, ובחיפה של 10.1%. גם בתל אביב נרשמה ירידה של 9.7% במספר הדירות החדשות שנמכרו השנה, לעומת התקופה המקבילה ב־2007. באזור יהודה ושומרון נמכרו בבנייה ביוזמה פרטית 138 דירות חדשות בלבד במחצית הראשונה של 2008, בהשוואה ל־224 דירות חדשות שנמכרו בתקופה המקבילה אשתקד.

לצד פרסום הנתונים, שוחח "כלכליסט" עם האנשים שאחראיים לשיווק הדירות בחברות הבינוי הגדולות בישראל, כדי ללמוד על ההיערכותם לשנה הקרובה, עם התחזקות רוחות ההאטה במשק הישראלי. קבוצת מנהלי השיווק כוללת את אבי רוזן - מנהל השיווק של קרדן נדל"ן, דרור תורן - סמנכ"ל השיווק של אמריקה ישראל, עמוס דבוש - מנהל השיווק של י.ח. דמרי, שמוליק לוי - מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן אמבסדור, וירון צוברי - ראש אגף השיווק באפריקה ישראל מגורים.

האם צפויה האטה בשוק הנדל"ן למגורים בישראל השנה וב-2009?

ירון צוברי מאפריקה מגורים: "אני לא רואה סיבה להאטה השנה. יש יציבות ברמת הביקושים בכל האזורים שבהם אנחנו פועלים. רמת הביקושים לדירות חדשות נותרה כשהיתה בשנים האחרונות. בישראל מוכרים בשנים האחרונות 30 אלף דירות בשנה, והשנה הביקוש גדול בהרבה". לדבריו, זה אופנתי היום לראות שחורות בתחזיות ל־2009 — אבל זה לאו דווקא שיקוף מדויק של המציאות.

האטה ביוקרה

"שינוי לרעה יכול להירשם בצורה מינורית, אולי רק בפריפריה", אומר צוברי. עם זאת הוא מפתיע ומוסיף: "דווקא בתקופה האחרונה אנחנו רואים התעוררות של ממש באזור הצפון. אני מעריך שזה מפני ששם בדרך כלל לא קונים 'על הנייר', והרבה פרויקטים מגיעים שם עכשיו לשלבים סופיים. אני יודע שגם מתחרים שלנו בצפון מוכרים בתקופה האחרונה הרבה יותר. שטח הקרקעות לבנייה הולך וקטן בשעה שהביקוש נותר יציב, ואנשים מבינים שדווקא עכשיו הם עלולים לפספס מחירים נמוכים וממהרים לבצע עסקאות. זה ניכר בכך שגם משפרי דיור לא מוותרים על הרכישה עכשיו".

אבי רוזן מקרדן נדל"ן מצטרף לדבריו של צוברי בהפרכת התחזיות הקודרות: "האטה בתחום הנדל"ן למגורים צפויה, אם בכלל, רק במגורי היוקרה ובפרויקטים לתושבי חוץ. לגבי יתר השוק, אנחנו מעריכים שהביקוש ימשיך להיות יציב, ויהיה ברמות שאנו מכירים משנת 2007. מחירי השכירות בכל המרכז ובגוש דן מרקיעי שחקים, מה שמשפיע מאוד על השיקולים ברכישת דירה".

דרור תורן מאמריקה ישראל דווקא מסתייג ממסרי ההרגעה של שני עמיתיו למקצוע: "נהפוך הוא - כמות הדירות המתוכננות קטנה משמעותית מהיקף הביקושים. המצב בסופו של דבר יביא אותנו לביקושים הגבוהים מההיצעים, ויגרור עליית מחירים משמעותית".

גם עמוס דבוש, מנהל השיווק של י.ח. דמרי, צופה עליית מחירים: "לא צפויה האטה בשוק הדירות למכירה. לפי נתוני הלמ"ס יש 500 דירות מוכנות בלבד בישראל. הדבר הזה ללא ספק יעלה בצורה ניכרת את מחירי הדירות".

מוכרים על הנייר

נתון מעניין נוסף שעולה מפרסום הלמ"ס מאתמול: מרבית הדירות החדשות שנמכרו בישראל בחודש יוני נמכרו "על הנייר". מתוך 980 דירות חדשות שנמכרו בחודש שעבר, 910 מהן היו עוד בשלבי בנייה בעת מכירתן - מחציתן בירושלים ובתל אביב. 20% מהדירות החדשות שנמכרו במחוז המרכז מחוץ לתל אביב נמכרו בתוך חודש אחד בלבד מתחילת הבנייה שלהן.

האם לדעתכם מחירי הדירות החדשות צפויים לעלות או לרדת?

שמוליק לוי, מנכ"ל אמבסדור ישראל: "מחירי הנדל"ן כבר טיפסו בחודשיים האחרונים בשיעור של 3%-5%, ולהערכתנו הם ימשיכו לעלות בשיעור של 5% ואף יותר כבר בחודשים הקרובים. הדבר נכון בעיקר לגבי דיור המיועד למעמד הביניים ומעלה".

לדברי לוי, אחת הסיבות לכך היא העלייה בתשומות הבנייה: "מחירי הברזל והמלט מזנקים, וכך גם עלויות כוח האדם, ומאלצים את היזמים ליישר קו כדי להתמודד עם הוצאות הבנייה. לכך יש להוסיף את ההיצע הנמוך לעומת ביקושים ערים לדירות בפריפריה של המרכז: בתל אביב עצמה אמנם מדווחים על רגיעה בשוק הנדל"ן היוקרתי, אבל בערים במעגל הקרוב של תל אביב הולכות ונגמרות עתודות הקרקע.

הרוכשים, גם כאלו שזו דירתם הראשונה וגם משפרי דיור, מתמודדים עם היצע נמוך יחסית של פרויקטים ודירות. בסיטואציה כזו היזמים משפרים עמדות ומעדכנים את מחירי הדירות באזורים מבוקשים". כדוגמא להמחשת דבריו מביא לוי את קריית השרון שבנתניה, שם הביקוש גדול אך נשארו רק עתודות קרקע מועטות, מה שגורם לעליית מחירים באזור. כדוגמא נוספת הוא מביא את שינויי המחירים שפקדו בשנה האחרונה את מודיעין, שבה פתיחת קו הרכבת והקמת הקניון במרכז העיר הביאו לקפיצת מחירים קיצונית של 20%-30% בנדל"ן למגורים.

גם אבי רוזן מקרדן נדל"ן צופה עליית מחירים: "הגורם המרכזי כאן הוא עלייה דרמטית במחירי קבלני הביצוע, שבאה על רקע יציבות בביקושים", הוא אומר. "בחודשים האחרונים אנחנו עדים לעליית מחירים גורפת בכל אתרי החברה, ללא פגיעה בקצב המכירות. נתון שיש לקחת בחשבון הוא הזמינות המוגבלת של הקרקעות. יזמים רבים מחזרים אחרי בעלי הקרקעות - מה שיוצר עסקאות במחירי קרקע גבוהים ביותר".

ירון צוברי, אפריקה ישראל מגורים: "בשורה התחתונה, אני מעריך שהמחירים בענף ימשיכו לעלות - וזה משהו שיורגש גם השנה וגם בשנה הבאה". צוברי טוען שעליית המחירים תבוא ללא קשר של ממש לרמות הביקוש: "אני לא חושב שנראה קפיצה בביקושים ובלי קשר למצב שוק המשכנתאות בארץ. המחירים יושפעו בעיקר מעליית ההוצאה של היזם על הביצוע, כלומר, המחיר שהוא משלם לקבלן הבונה את הפרויקט. עליית מחירי התשומות - עלות החומרים והעבודה ממשיכה לעלות ותמשיך ותצריך עלייה נוספת של מחירי הדירות בפועל".

דרור תורן, אמריקה ישראל: "המחירים צפויים לעלות ולדעתי גם לעלות משמעותית. יש מעט מאוד התחלות בנייה, מחירי הביצוע עלו בעשרות אחוזים ומחירי הקרקעות לא יורדים, דבר שבסופו של תהליך יביא לעליית מחירי הדירות".

עמוס דבוש, דמרי: "מחירי הדירות החדשות ממש לא צפויים לרדת בגלל מלאי הדירות הזמינות לבנייה שהולך ומצטמצם".

האם המצב הכלכלי והדיבורים על פיטורים צפויים להשפיע על הביקושים ועל מחירי הדירות?

דרור תורן: "רק אם האבטלה תשוב לרמה של 10% הדבר ישליך גם על שוק הנדל"ן. זה לא תרחיש שצפוי בקרוב".

שמוליק לוי: "אין ספק שתחזיות כלכליות ופרסומים על פיטורין בענף ההיי טק יכולים להשפיע על מצב הרוח והנכונות להשקעה כלכלית כמו רכישת דירה. אבל מדובר בהשפעה רגעית ונקודתית ולא בהשפעה ארוכת טווח. הייטקיסטים, עם כל הכבוד, אינם כוח קנייה גדול מספיק להשפיע על שוק הנדל"ן למגורים. לישראלים יש צורך חזק להיות בעלי דירה, צורך שמונע על ידי אמוציות ומתוך רצון לנהוג על פי מוסכמה חברתית. המוטיבציות האלה עומדות מעבר לכל שיקול כלכלי טהור. באווירה של כותרות על האטה ופיטורים, אדם שמתעניין ברכישת דירה יעצור לחשוב פעמיים על העיתוי לקנייה - אבל בסוף יבצע את עסקת הרכישה".

האם תהיה השפעה להעלאת הריבית במשק על המשכנתאות?

ירון צוברי, אפריקה ישראל מגורים: "עליית הריבית יכולה להשפיע רק באופן עקיף על שיעורי הריבית בהן מוצעות משכנתאות. הריבית של בנק ישראל משפיעה רק על ריבית הפריים. המחיר שמשלם הלקוח תלוי ביכולת גיוס ההון של הבנקים מאגרות חוב - שבתורן מושפעות מרמת הפריים במשק. בכל אופן, העלאת הריבית אינה משפיעה באופן מיידי על מחירי הדירות והמשכנתאות".

דרור תורן, אמריקה ישראל: "גם היום, אחרי החלטת בנק ישראל, הריבית למשכנתאות עדיין מאוד אטרקטיבית. גם אם הריבית תעלה משמעותית ממה שהיא כיום, היא תמשיך להיות נמוכה לעומת מה שהיה נהוג בעבר, ולפיכך אני לא צופה השפעה של הריבית על השוק".

אילו ערים ייהנו מהמשך ביקושים?

אבי רוזן: "בשנה שעברה התחלנו לראות עלייה בביקושים. ערים שימשיכו ליהנות מרמות ביקושים גבוהות לדעתי הן רחובות, נתניה, נס ציונה, כפר סבא, ראשון לציון, פתח תקווה, אזור, וכמובן תל אביב וירושלים. אזור הדרום כנראה ימשיך לדשדש מאחור".

דרור תורן מתמקד בערי המרכז: "אזורי הביקוש הן ערים הסמוכות לתל אביב - פתח תקווה, חולון, ראשון לציון, הרצליה ואפילו ראש העין".

רשימת הביקושים של עמוס דבוש שמה מעט יותר דגש על הפריפריה: נתניה, מודיעין, הוד השרון ופתח תקווה".

הביקוש לדירות יוקרה יימשך?

עמוס דבוש: "הביקוש לרכישת דירות יוקרה הגיע לנקודה מסוימת שממנה והלאה הוא צפוי להתמתן".

אבי רוזן: "שוק היוקרה תנודתי יותר משוק הדירות הכללי. ייתכן שיש בו כרגע רוויה מסוימת, אבל עם סיום המשבר בארצות הברית השוק יתייצב".

דרור תורן: "אנחנו נמצאים היום במצב של אובר־שוטינג: עם הזמן השוק יחזור לשפיות".

מאת: שי פאוזנר, כלכליסט