איך לקחת משכנתא מבלי להיעזר בייעוץ משכנתאות?

יש לכם לא מעט סיבות טובות לרכוש דירה חדשה, אבל להתחיל לארגן את המשכנתא זה כבר סיפור אחר. כדי לסייע לכם, ננסה להעלות כמה מהסוגיות הקשורות למשכנתאות שחשוב שתדעו, לפני שאתם מתחילים בתהליך.

ההכנה לקבלת המשכנתא מתחילה, כמו כל דבר אחר, בצעד הראשון, בהקשבה לנציג הבנק, המומחה בכל מה שקשור לייעוץ משכנתאות. בתחילת המסע לקראת המשכנתא תידרשו להכין את המסמכים הקשורים למצבכם הפיננסי כגון, תלושי שכר, היסטוריית אשראי וכדומה.

האם יש לי מספיק כסף?

התיעוד של מצבכם הפיננסי יסייע גם לבנק וגם לכם להבין את המצב הכספי שלכם לאשורו. בדרך זו תוכלו לוודא שאתם אכן לוקחים הלוואה שתוכלו להחזיר. כלומר, לעמוד בתשלומים החודשיים לאורך כל תקופת המשכנתא. כדי להבין מה יהיה גובה המשכנתא שתקבלו מהבנק, יהיה עליכם לעשות חשבון פשוט ולברר אם המשכנתא תספיק כדי לרכוש את הדירה, או לא.

איך אדע כמה משכנתא אקבל מהבנק?

ברוב המקרים הבנק מאשר משכנתא שגובהה 75% מערך הדירה. אבל חשוב לדעת כי את ערך הדירה לא קובע בעל הבית שמכר לכם את הדירה, אלא השמאי המורשה מטעם הבנק.

זכרו! השמאי הוא זה שקובע את שווי הנכס לפי ערכו הריאלי בשוק, לצורך קביעת גובה המשכנתא. כיוון שהבנק מאשר לכם הלוואה שגובהה רק 75% מערך הדירה, יהיה עליכם להשלים את 25 האחוזים הנותרים, באמצעות מימון עצמי.

המימון העצמי יכול להיות כל סכום של כסף שאתם יכולים לגייס לטובת העניין, בין אם אלה כספים בעובר ושב, קרנות שונות, חסכונות, או ניירות ערך, ובין אם אלה כספים שההורים שלכם מוכנים להעניק או להלוות לכם, לטובת רכישת הדירה. אם בסופה של הבדיקה אתם מגלים שהמימון העצמי שלכם לא מצליח להגיע ל-25% מערך הנכס, ייתכן שיהיה עליכם לחפש דירה זולה יותר, שתקטין את גובה המימון העצמי.

בואו ניקח לדוגמא דירה שבעל הבית דורש מכם לשלם עבורה סכום של 1,050,000 שקלים.

• השמאי מטעם הבנק מעריך את שוויה הריאלי של הדירה במחיר של 1,000,000 שקלים בלבד.
• הבנק יאשר לכם 75% מתוך מיליון השקלים – כלומר 750,000 שקלים בלבד.
• אתם תידרשו להוסיף 25% מימון עצמי, כלומר 250,000 שקלים.
• אבל, בפועל שילמתם על הדירה 50 אלף שקלים יותר מהערכת השמאי. האם תוכלו להתמודד עם תוספת זו?
• ובכלל, האם יש לכם מספיק כסף כדי לשלם את חלקכם במימון הנכס, כלומר, מספיק מימון עצמי? אם לא, עדיף לחפש דירה אחרת זולה יותר. במקרה שמצאתם דירה שמחירה נמוך יותר מהערכת השווי של השמאי, אתם במצב הרבה יותר טוב.

לערוך סקר שוק

לאחר שקיבלתם את הצעת הבנק למשכנתא, מומלץ לעשות סקר שוק ולבדוק הצעות של בנקים וגופים פיננסיים אחרים שעוסקים במשכנתאות (כמו חברות הביטוח). אם הבנק בנה עבורכם תמהיל משכנתא מותאם אישית למצב הכלכלי ולאורח החיים שלכם, צאו והשוו הצעה זו להצעות של גופים אחרים. כך תוכלו לקבל בסופו של דבר את ההצעה הטובה ביותר עבורכם.

מה זה תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא פירושו מסלולי ההלוואות המרכיבים את המשכנתא שלכם. אתם יכולים לקחת משכנתא שבנויה רק לפי מסלול הלוואה אחד ויחיד. אבל אתם יכולים לבחור גם במשכנתא שבנויה מכמה מסלולי הלוואות

כל מסלול הלוואה כולל שני מרכיבים שמוחזרים לבנק בתשלומים החודשיים: הריבית והקרן. כל מסלול של הלוואה מציע תנאים שונים להחזרת הריבית והקרן, לדוגמה:

• מסלול של ריבית צמודה משתנה – הריבית צמודה לשינויי הריבית שחלים במשק, והקרן משתנה לפי התנודות של מדד המחירים לצרכן.
• מסלול של ריבית קבועה משתנה – הריבית קבועה, לא משתנה לאורך כל תקופת המשכנתא, ואילו הקרן משתנה לפי המדד.

בנוסף למסלולים אלה קיים גם מסלול של ריבית פריים, ומסלול של ריבית מט״ח. כאשר הבנק בונה עבורכם תמהיל משכנתא, הוא מחלק את סכום המשכנתא לכמה מסלולי הלוואות, כדי להפחית את הסיכונים, ויוצר תמהיל משכנתא מיוחד עבורכם.

יש לי משכנתא ואני רוצה לשנות אותה – אפשר?

אם כבר יש לכם משכנתא ואתם מתקשים לעמוד בהחזרים החודשיים, או להיפך, רוצים לפרוע את החוב מוקדם ממועד הפירעון, תוכלו להיעזר ברעיון של מחזור משכנתא. מחזור משכנתא מאפשר לכם לקחת משכנתא חדשה בתנאים חדשים ונוחים יותר לצרכים העכשוויים, לשלם בעזרתה את החוב של המשכנתא הקודמת, ולהתחיל בתשלומים החודשיים החדשים.

כפי שכבר הבנתם, כדי לקחת משכנתא באופן מושכל צריך ידע בתחום, או לפחות לבטוח ביועץ המשכנתא בבנק שאכן יציע לכם את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים שלכם, ובמחיר הזול ביותר האפשרי. אם אתם מוכנים נפשית לעבור את המסע הזה לבדכם, יישר כוח ובהצלחה!