שישה סימני שאלה לשנת 2008

האם השנה הבאה אכן תמשיך את המגמה החיובית של קודמותיה?

מאת: אריק מירובסקי וגיא ליברמן, הארץ אונליין

רוב המשתתפים בפרויקט התחזית של TheMarker נדל"ן לשנה הבאה סבורים, בצורה כזו או אחרת, שמה שהיה הוא שיהיה, וש-2008 תהיה שנת המשך לתהליך הצמיחה בענף, שהחל לפני שלוש שנים. אפשר להבין זאת. אף אחד לא אוהב להגיש תחזיות קודרות. אבל בכל זאת, ישנם פרמטרים מסוימים שמעלים סימני שאלה. האם השנה הבאה אכן תמשיך את המגמה החיובית של קודמותיה?

1. הכלכלה הגלובאלית. אי אפשר להתעלם מהמשבר הכלכלי בארה"ב, שהדביק גם חלק ממדינות אירופה, הכולל בתוכו גם רכיבים נדל"ניים. אחד ממנועי הצמיחה הגדולים של שוק הנדל"ן הוא כסף שמגיע מחו"ל, ולכן המשבר עלול לפגוע בחלק מהביקושים לנדל"ן בישראל. האם היזמים הישראלים באמת לא חוששים מאפשרות כזאת?

2. עליות המחירים בנכסי היוקרה. לא מזמן התבשרנו על עסקת השנה, שבה הווילה של האחים עופר בהרצליה פיתוח נמכרה ב-24 מיליון דולר; עסקה לא פחות מרשימה בוצעה לא רחוק משם, שבה שילם רוכש מחיר שיא של כמעט 30 אלף דולר למ"ר על דירת מגורים (שתי העסקות מפורטות בהמשך המוסף). מאידך גיסא, מנחם אורן, בעלי פרויקט הנדל"ן Sea one שברחוב הירקון בתל-אביב - ככל הנראה היקר בארץ - הודה כי זה שנים מספר הוא מנסה למכור את דירת הפנטהאוז במחיר אותו הוא מבקש - מעל ל-20 מיליון דולר - אולם הוא אינו מצליח, למרות תושבי החוץ המולטי-מיליונרים שרוכשים כאן דירות. אורן מעלה ספקות לגבי בשלות השוק הישראלי לתג מחיר כזה.

3. עליות המחירים בנכסים עממיים. ב-2004 ו-2005 עלו מחירי דירות באופן ניכר, שהביא לשינויי שוק במקומות שונים. כך, למשל, מודיעין, שעד לפני כשנתיים היתה מוקד לביקושים של זוגות צעירים, נהפכה למוקד ביקוש למשפרי דיור, משום שהראשונים אינם יכולים לעמוד עוד ברמות מחירי הדירות. כך גם לגבי קרית השרון בנתניה, אם המושבות בפתח-תקוה, ויישובים אחרים.

גם ליכולותיהם הכספיות של משפרי הדיור יש גבול, ולא ברור עד כמה יכולים מחירי הדירות להמשיך ולעלות. האם היזמים לא לוקחים בחשבון שיש גבול עליון למחיר דירת 4 חדרים בפתח-תקוה, נס-ציונה או ראשון-לציון?

4. הפריפריה אינה משתתפת בחגיגה. הנגב והגליל מתקרבים למרכז באמצעות כביש חוצה ישראל, אולם מבחינת שוק הנדל"ן והפרמטרים המשפיעים עליו, במיוחד תעסוקה, הם נותרים הרחק מאחור. האם הפרשי המחירים בין מרכז הארץ לקצותיה יכולים לעלות עד אין קץ, או שמא יש גבול שממנו והלאה יתחילו גם יישובי הפריפריה ליהנות מהפירורים, שעד כה לא הגיעו אליה?

5. שוק ההון מתנדנד. טוב לנדל"ן או רע לנדל"ן - זה עדיין לא ברור. יש הגורסים, כי התנודות שנרשמו בחודשיים האחרונים בשוק ההון, גם אם לא יביאו למשבר, יגרמו לאנשים להשקיע את כספם בנדל"ן - שנחשב לענף סולידי יותר. זה לא בהכרח כך. מאידך גיסא, כיצד ישפיעו התנודות האלה על חברות נדל"ניות, במיוחד על כאלו שציבור המשקיעים לא גילה בהן אמון גם בימים יפים יותר?

6. הריבית בסימן עלייה. בסוף השנה הנוכחית הולכים ומתגברים הסימנים שהריביות בארץ ימשיכו לעלות. האם הדבר לא ישפיע כלל על ציבור רוכשי הדירות?

פינוי-בינוי ובנייה ירוקה
אורי לוי, מנכ"ל משותף בחברת גינדי השקעות: "אנו מזהים 5 מגמות בולטות שישלטו בתחום הנדל"ן ב-2008: 1. דגש רב על הסביבה הירוקה ובתוך כך בנייה ירוקה. 2. בשנים הקרובות צפוי גידול במספר פרויקטי "פינוי-בנוי". הסיבה העיקרית לכך היא צמצום עתודות הקרקע באזורי הביקוש ובעיקר באזור המרכז. 3. התחזקות הערים המרכזיות בארץ עם הגירה פנימית חיובית, אשר תשפיע על מחירי הנדל"ן בערים אלה. מגמה זו תתעצם כל עוד לא תרושת המדינה ברכבות אשר יחזקו את הפריפריה. 4. עליית מחירים בשוק המשרדים הסובל מהיצעים נמוכים. 5. באופן כללי שוק הנדל"ן ימשיך לפרוח גם ב-2008 לאור התנופה הכלכלית במשק והריבית הנמוכה".

"עליות של 5% באזורי הביקוש"
עמי פרץ, מנכ"ל חברת בוני התיכון: "מגמת עליית המחירים באזורי הביקוש תימשך, בעיקר במרכזי הערים. המחירים באזורי הביקוש בדירות שטווח המחיר שלהן 1.1-1.5 מיליון שקל יעלו בכ-5%. הסיבה לכך היא חוסר בעתודות קרקע זמינות לבנייה והתחלות בנייה שאינן מספקות את הביקושים הקיימים".

"יציבות במחירים בתל אביב"
עליזה כהן, מנכ"ל ומבעלי רשף נכסים: "2007 הסתיימה ללא הפתעות מיוחדות. העיר תל אביב המשיכה להתנהל באופן שונה משאר הערים. רמות המחירים בעיר נעות בין 4,000 ל-15,000 אלף דולר למ"ר. מחוץ לתל אביב מסתמן מעגל איתן של ביקושים בערי הפריפריה כגון ראשל"צ, נס-ציונה, רחובות בדרום, רעננה, הרצליה, כפר סבא ונתניה.

"רמות המחירים בערי הפריפריה בצפון ובערי הדרום נותרו ללא שינוי, ובמקומות מסוימים אף נרשמה ירידה קלה במחירים. ירושלים התנהלה מבחינת רמות הביקושים ורמות המחירים באופן דומה לתל אביב.

"ב-2008 רמות המחירים בתל אביב ישמרו על יציבות, ויוותרו ללא שינוי משמעותי. ערי הפריפריה במעגל הראשון ימשיכו למשוך ביקושים, ולכן צפויה בהן עליית מחירים נוספת של כ-5%".

"מגמת העלייה תימשך"
יוסי פרשקובסקי, מנכ"ל פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ: "מגמות בשוק הנדל"ן משתנות באטיות באופן כללי. השוק מושפע מהמצב הביטחוני, מצמיחה במשק שבו הוא פועל, מאחוז אבטלה ומהשקעות זרות.

"בשנים האחרונות נצפתה מגמת התעוררות בשוק הנדל"ן הישראלי. הצמיחה החלה בשוק המגורים, וחילחלה גם לשוק המשרדים והמסחר. בתחילה המגמה איפיינה את תל אביב וירושלים, אך בשנה האחרונה היא עברה גם למעגל השני והשלישי.

"לדעתי, התפתחות המגמה תימשך שנים מספר. לפיכך, בכפוף להימשכות מצב ביטחוני סביר, צמיחה במשק והמשך מגמת הירידה באבטלה, השוק ימשיך להתחזק בעתיד הנראה לעין, כך ששנת 2008 תתאפיין בעליית מחירים של כ-10%".

"התחלות בנייה מועטות בלבד"
מנכ"ל משותף באמריקה ישראל, שמשון הראל: "התחלות הבנייה יהיו מועטות, אם בכלל. צפויות מכירות מוגברות בהרצליה, רעננה, הוד השרון, חולון, פתח תקוה וראשל"צ, בגלל אותם קונים שרוצים לגור קרוב לתל אביב, אך אינם מוכנים לשלם את המחיר הגבוה.

"בשאר חלקי הארץ התחזית היא לפעילות נמוכה, אך ללא ירידת מחירים. בשוק המשכנתאות תהיה תחרות חזקה, בעיקר בגלל הצטרפות גופים מוסדיים לשוק זה, שתהפוך את שוק הדירות לאטרקטיווי יותר לקונים. גם דמי השכירות הגבוהים בתל אביב וסביבותיה יעודדו כניסת קונים לרכישת דירות להשקעה".

"מחסור בקרקעות זמינות לבנייה"
יקי אמסלם, מבעלי חברת אלמוג כ.ד.א.י: "בשנת הבאה יורגש המחסור בקרקעות זמינות לבנייה באזורי הביקוש, דבר שיביא לעלייה חדה במחירי מגרשים המוצעים במכרזי המינהל ומשרד הבינוי והשיכון ושל קרקעות המוצעות למכירה באופן פרטי. העלייה תורגש בכיסם של הרוכשים, בעיקר של דירות חדשות.

"בנוסף, אני צופה כי ב-2008 יגדל הביקוש למגדלי היוקרה, בעיקר בערי החוף, והמכירות ינסקו עקב הגעתם של תושבי חוץ רבים בעקבות גל האנטישמיות ההולך וגובר בעולם, במיוחד בצרפת".

"שיאי המחירים יישברו"
דרור קוזניצקי, מנכ"ל מנרב פרויקטים: "לאור השיפור במצב הכלכלי השנה, הקיטון בממדי האבטלה, ריבית המשכנתאות הנמוכה ושער הדולר הנמוך באופן יחסי, אני צופה המשך ער של פעילות נדל"ן בשנה הקרובה והמשך במגמת עליית מחירי הדירות. המיתון אינו אמור לחזור אלינו, ונראה שהשוק הגיב בצורה טובה למציאות של עליית מחירים".

"אני סבור כי השנה נמשיך לראות שיאי מחירים נשברים, במיוחד בערים באזור השרון, בקריית אונו ובראשון לציון".

"אופנת המגדלים תתרחב"
חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צ.מ.ח המרמן: "אני צופה שעליית המחירים שאיפיינה את השוק בתל אביב ובערי הלוויין שלה בשנתיים האחרונות תגיע גם לפריפריה ב-2008. אמנם עיקר הביקושים יתרכזו באזור המרכז, אך מחירי הדירות יתחילו לטפס גם בערים הנמצאות צפונה מחדרה ודרומה מגדרה - ויגיעו אפילו לכרמיאל.

"גם אופנת המגדלים שקיימת בעיקר באזור המרכז, תתפשט ותגלוש לערים אחרות בצפון השרון ובשפלה, גם באזורים המתאפיינים בבנייה נמוכה. הסיבה לכך היא עלייה במחירי קרקעות ומיעוט קרקעות הזמינות לבנייה".

"עליות מחירים ביבנה, מודיעין ואשדוד"
יגאל דמרי, בעל השליטה בחברת י.ח.דמרי: "ענף הבנייה למגורים יתאפיין בהתפתחות ועליית מחירים משמעותית באזורים הסובבים את גוש דן כמו יבנה, מודיעין, אשדוד, אשקלון, נתניה ובאר יעקב. זאת, מכיוון שרמות המחירים הגבוהות באזור גוש דן והשרון אינן מאפשרות עוד לזוגות צעירים רבים לרכוש דירות. אזורים אלה מהווים אלטרנטיווה ראוייה מבחינת איכות חיים, חינוך ונגישות לאזורי תעסוקה מרכזיים".

"יותר מגדלים מחוץ לתל אביב"
דודי שירזי, מנכ"ל חברת 5 NAM: "שתי מגמות עיקריות יאפיינו את שוק הנדל"ן בישראל בשנה הבאה: נראה יותר ויותר קידום פרויקטים במתחמים שמיועדים לתוכניות של 'פינוי-בינוי'. בנוסף, גם ב-2008 נמשיך לראות פריחה בשוק מגדלי היוקרה. התופעה הולכת ומתרחבת מחוץ לגבולות תל אביב וב-2008 נראה עוד ועוד פרויקטים יוקרתיים בערים דוגמת ראשון לציון, חולון, אשדוד, נתניה וירושלים.

"כבר כעת רמות המחירים במגדלים היוקרתיים בפריפריה עומדות על 2,500-3,500 דולר למ"ר, ועם עליית המחירים המתמשכת בתל אביב צפויה להיות עליית מחירים בשיעורים דומים גם במגדלים שמחוץ לתל אביב. גם תל אביב, להערכתי, עדיין לא הגיעה לרוויה בתחום".

"שוק היוקרה בתל אביב יתקרר"
תמיר דגן, מנכ"ל חברת קרדן נדל"ן מקבוצת קרדן: "עליית המחירים שאיפיינה את הרבעון האחרון של השנה תמשיך, אך בשיעורים נמוכים יותר של כ-5%. זאת, על רקע הצמיחה במשק וכחלק מהתאמות מחירים לביקוש.

"המגמה של מעבר למחירים שקליים תימשך. שוק היוקרה בתל אביב "יתקרר" ותבלוט התעוררות במיוחד במעגל הקרוב סביב תל אביב: הרצליה, פתח תקווה, ראשל"צ ורחובות. שוק דירות היוקרה בירושלים תלוי בביקוש של תושבים זרים, ולכן ההתנהגות שלו בלתי צפויה".

"עליות מחירים בקריית אונו ובשפלה"
עמנואל לזוביק, מנכ"ל שיכון עובדים מקבוצת שיכון ובינוי: "מחירי הדירות בפרברים הסמוכים לתל אביב, במקומות כגון קריית אונו, בקעת השרון ואזור השפלה, ימשיכו לעלות, בשל היותם מקור משיכה לזוגות ומשפחות צעירות המעוניינים לגור בקרבת תל אביב, ביישובים עם איכות חיים טובה ומחירים סבירים.

"האטרקטיוויות היחסית של שוק דירות יד שנייה בשל ירידת הדולר "תעוקר", כאשר גם השוק הזה החל כבר בחודשים האחרונים לאמץ את המחירים השקליים".

"רמות המחירים בישראל עדיין נמוכות יחסית לעולם"
יורם קרן, מנכ"ל אפריקה ישראל למגורים: "אני צופה שהביקושים ב-2008 ימשיכו להיות גבוהים, מה שיעלה את רמות מחירי הנדל"ן. יש לכך כמה סיבות: ראשית, ההיצעים קטנים. שנית, תושבי חוץ ימשיכו להשקיע כאן מכיוון שהמצב הביטחוני השתפר. זאת הסיבה שגם חברות השקעה גדולות ימשיכו להתעניין בישראל. ישראל עדיין נחשבת כמדינה שמחירי הנדל"ן בה סבירים בהשוואה למטרופולינים אחרים בארה"ב, צרפת או רוסיה".

"חדרה ורחובות יחזרו למשחק"
יוחנן אס, מנכ"ל רשת רילטי אקזקיוטיב לניהול נכסים: "השנה הקרובה תהיה שנה של התמתנות בביקושים ובעליית המחירים שאיפיינו את השנה החולפת. עליית המחירים התלולה באזורי הביקוש תתייצב, עם עליות אפשריות של עד 5%".  "להערכתי הדולר ישוב ויתחזק ויתייצב סביב שער של 4.2 שקלים לדולר. כתוצאה מכך תהיה התייצבות מחירים גם בשוק הדירות מיד השנייה.

"אני חושב שערים כמו חדרה ורחובות יחזרו למשחק כתוצאה מעליית המחירים בנס-ציונה, ראשון לציון, נתניה וכפר יונה".

"המחירים לא יעלו וגם לא יירדו"
עו"ד יהודה רוה: "האלפיון הישראלי אמנם מחזיק בכמות כסף אדירה, אך יחסית לישראלים, ליהודים תושבי החוץ יש הון בלתי נדלה. להערכתי, הרצון שלהם להשקיע בישראל יימשך גם ב-2008, ולכן אין לדעתי אפקט בועה באזורי הביקוש בישראל. משבר הסאבפריים לא ישפיע על האוכלוסיה הזו. אם תהיה למשבר השפעה, היא אולי תתבטא בכך שהמחירים באזורי הביקוש לא יעלו, אבל גם לא יירדו. "לגבי הפריפריה, איני רואה שום סיבה לכך שהמחירים יעלו, אולם גם אין סיבה מיוחדת שהם יירדו במהלך 2008".

"הצטמצמות היצע הקרקעות תחמיר"
יאיר ביטון, מנכ"ל ב.יאיר: "סביר להניח שהדי משבר הסאבפריים העולמי יורגשו במידה מסוימת ב-2008. קיימת אפשרות שהביקוש של תושבי חוץ להשקיע בנדל"ן בישראל יירד.

"הצטמצמות היצע הקרקעות באזורי הביקוש, שכבר הביאה לירידה במספר התחלות הבנייה, תחמיר בשנת 2008. הדבר יתבטא בצמצום היצע הדירות החדשות ובהמשך בהתייקרות הנדל"ן באזורים אלו. מדיניות הממשלה, כפי שהיא מתבטאת בתקציב 2008, אינה נותנת פתרון לבעיות אפשריות אלה, ואף מחמירה את הבעייתיות של מצב הבנייה למגורים ולתשתיות בנגב, בגליל ובירושלים".

"נתוני המשק מעידים על המשך עליות המחירים"
עמיר שאלתיאל, מנכ"ל אלדר שיווק פרויקטים: "אני צופה המשך עליית מחירים בהתבסס על הנתונים המקרו כלכליים הטובים במשק. 2007 היתה השנה השלישית ברציפות בה עלתה רמת החיים בממוצע של 5%. בנוסף, רמת האבטלה כעת היא הנמוכה ביותר מזה עשור.

"המשק הוכיח בשנה האחרונה כי הוא חסין גם בפני אירועים ביטחוניים, ומשקיעים זרים מבינים את זה. נקודה אחרונה אך לא פחות חשובה היא העלאת דירוג האשראי של ישראל. כל הגורמים האלה משפיעים לחיוב על שוק הנדל"ן".

"הזוגות הצעירים ייפגעו"
שמואל סלבין, סגן יו"ר אזורים: "אני צופה כי הריבית לטווח הקצר עלולה לעלות בעקבות התגברות קצב האינפלציה. בנוסף אני מעריך כי מדד תשומות הבנייה יעלה. מדד זה - המורכב ממחירי ברזל, בטון, אלומיניום ועץ, אך בעיקר משכר עבודה - קרוב לוודאי יושפע מהמחסור בידיים עובדות ומהמגבלות שהוטלו על יבוא עובדים זרים לישראל. ההתבססות על עובדים ישראלים בלבד עשויה להביא לעלייה כללית של שכר העבודה בארץ.

"בנוסף, המחירים באזורי הביקוש עלו בצורה משמעותית וימשיכו להאמיר בשל מלאי קרקעות מצומצם. קוני דירות חדשות יהיו בעיקר משפרי ומשבחי דירות במטרה להשכירן או למכור אותן. הנפגעים העיקריים מכך יהיו זוגות צעירים המעוניינים להתגורר באזור מקום עבודתם. אלה לא יוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה וימשיכו לגור בשכירות, דבר שיביא להמשך עליית מחירי השכירות".

לכתבה המלאה לחצו כאן